Das Ertragswertverfahren ist eine der wichtigsten Methoden zur Wertermittlung von Immobilien, insbesondere für vermietete Objekte. Während das Vergleichswertverfahren den Wert anhand ähnlicher Verkäufe bestimmt und das Sachwertverfahren die Baukosten berücksichtigt, berechnet das Ertragswertverfahren den Wert einer Immobilie auf Grundlage der zu erwartenden Mieteinnahmen.
Doch wie genau funktioniert diese Methode? Welche Faktoren spielen eine Rolle? Und wann ist das Ertragswertverfahren die beste Wahl?
In diesem Artikel erläutern wir die wichtigsten Punkte rund um das Ertragswertverfahren.
📌 1. Was ist das Ertragswertverfahren?
✔ Das Ertragswertverfahren bestimmt den Wert einer Immobilie anhand der Mieteinnahmen, die sie über die Jahre generiert.
✔ Es wird insbesondere bei Mehrfamilienhäusern, Gewerbeimmobilien und vermieteten Wohnungen angewendet.
✔ Grundlage ist der Gedanke: „Eine Immobilie ist so viel wert, wie sie an Erträgen erwirtschaftet.“
📌 Beispiel: Eine vermietete Wohnung bringt jährlich 12.000 € Nettomiete ein. Je nach Marktfaktoren wird daraus der Immobilienwert berechnet. Das Ertragswertverfahren bewertet Immobilien auf Grundlage der erzielbaren Mieteinnahmen.
📍 2. Wann wird das Ertragswertverfahren angewendet?
Das Verfahren eignet sich besonders für:
✔ Vermietete Wohnimmobilien (Mehrfamilienhäuser, Eigentumswohnungen)
✔ Gewerbeimmobilien (Büros, Einzelhandel, Hotels)
✔ Mischobjekte (Wohn- und Geschäftshäuser)
📌 Nicht ideal für: Selbstgenutzte Immobilien oder Immobilien ohne Mieterträge → Hier sind das Sachwert- oder Vergleichswertverfahren besser geeignet.
🔍 3. Die Berechnung des Ertragswerts – Schritt für Schritt
Das Ertragswertverfahren basiert auf einer einfachen Formel:
Ertragswert = (Reinertrag × Vervielfältiger) + Bodenwert
Hier sind die Berechnungsschritte im Detail:
💰 Schritt 1: Bestimmung der Jahresnettomiete
Zunächst wird die Jahresnettomiete der Immobilie ermittelt. Diese entspricht den jährlichen Mieteinnahmen abzüglich der Betriebskosten, die nicht auf den Mieter umgelegt werden können.
✔ Bruttomieteinnahmen – umlagefähige Betriebskosten = Nettomiete
✔ Nicht umlagefähige Kosten: Instandhaltung, Verwaltung, Mietausfallrisiko
📌 Beispiel:
- Monatliche Miete: 1.200 €
- Jahresbruttomiete: 14.400 €
- Betriebskosten: 2.400 € → Jahresnettomiete: 12.000 €
📉 Schritt 2: Abzug der Bewirtschaftungskosten
Von der Nettomiete werden die laufenden Bewirtschaftungskosten abgezogen:
✔ Verwaltungskosten (~2–5 % der Jahresmiete)
✔ Instandhaltungskosten (abhängig vom Gebäudezustand)
✔ Mietausfallwagnis (Risiko von Leerstand oder Zahlungsausfällen)
📌 Beispiel:
- Nettomiete: 12.000 €
- Verwaltungskosten: 500 €
- Instandhaltungskosten: 1.000 €
- Mietausfallwagnis: 500 €
→ Reinertrag (Nettoertrag): 10.000 €
📊 Schritt 3: Berechnung des Bodenwerts
Der Bodenwert wird gesondert betrachtet, da er unabhängig von der Nutzung eine eigene Wertbeständigkeit besitzt.
✔ Ermittlung des Bodenrichtwerts (pro m²)
✔ Multiplikation mit der Grundstücksfläche
📌 Beispiel:
- Grundstück: 500 m²
- Bodenrichtwert: 600 €/m²
→ Bodenwert = 300.000 €
📈 Schritt 4: Ermittlung des Kapitalisierungsfaktors (Vervielfältiger)
Der Vervielfältiger basiert auf dem Liegenschaftszinssatz, der angibt, welche Rendite Immobilieninvestoren für vergleichbare Objekte erwarten.
✔ Je niedriger der Liegenschaftszinssatz, desto höher der Wert der Immobilie
✔ Übliche Zinssätze:
- Wohnimmobilien: 3–5 %
- Gewerbeimmobilien: 5–8 %
📌 Beispiel:
- Liegenschaftszinssatz: 5 % (0,05)
- Kapitalisierungsfaktor = 1 / 0,05 = 20
📜 Schritt 5: Berechnung des Ertragswerts
Nun wird der Wert der Immobilie berechnet:
📌 Beispiel:
| Berechnungsschritt | Wert (€) |
| Reinertrag | 10.000 |
| Kapitalisierungsfaktor | 20 |
| Gebäudeertragswert | 200.000 |
| Bodenwert | 300.000 |
| Ertragswert | 500.000 |
👉 Endergebnis: Die Immobilie hat einen Marktwert von 500.000 €
💡 Vorteile & Nachteile des Ertragswertverfahrens
✅ Vorteile:
✔ Ideal für renditeorientierte Investoren
✔ Berücksichtigt tatsächliche Erträge und Wirtschaftlichkeit
✔ Anpassbar an Marktentwicklungen (Zinssätze, Mietniveau)
❌ Nachteile:
❌ Mieterträge können schwanken → Risiko bei Leerstand
❌ Wert ist abhängig von Marktzinsen
❌ Für selbstgenutzte Immobilien nicht anwendbar
📌 Tipp: In Kombination mit dem Vergleichswertverfahren kann eine noch präzisere Bewertung erfolgen.
💰 Was kostet eine Bewertung nach dem Ertragswertverfahren?
| Art der Bewertung | Kosten |
| Online-Wertschätzung | Kostenlos – 100 € |
| Kurzgutachten (nicht gerichtsfest) | 300 € – 800 € |
| Verkehrswertgutachten (gerichtsfest) | 1.000 € – 3.000 € |
📌 Empfohlen: Ein Verkehrswertgutachten ist sinnvoll für Steuern, Kaufverhandlungen oder Finanzierungszwecke.
📢 Fazit: Wann ist das Ertragswertverfahren die richtige Methode?
✅ Ja, wenn…
✔ Die Immobilie vermietet ist und Mieteinnahmen generiert.
✔ Der Wert auf Basis der Ertragskraft ermittelt werden soll.
✔ Eine gewerbliche oder renditeorientierte Immobilie bewertet wird.
❌ Nein, wenn…
❌ Die Immobilie selbst genutzt wird → Sachwert- oder Vergleichswertverfahren besser.
❌ Es keine verlässlichen Mieterträge gibt (z. B. Leerstand).
📌 Kurz gesagt: Das Ertragswertverfahren ist ideal für die Bewertung von Miet- und Gewerbeimmobilien, da es die wirtschaftliche Rentabilität berücksichtigt.
👉 Möchten Sie den Ertragswert Ihrer Immobilie professionell ermitteln lassen? Ein zertifizierter Gutachter kann Ihnen eine präzise Bewertung erstellen! 😊
